BFI Infinity InSights: Gewerbeimmobilien: Der Auslöser der nächsten Bankenkrise?
Bislang war 2023 ein sehr schlechtes Jahr für den Bankensektor. Die geldpolitische Kehrtwende, die von der Federal Reserve angeführt, aber auch von anderen Zentralbanken schnell übernommen wurde, setzte die Banken unter immensen Druck, und es dauerte nicht lange, bis die Risse sichtbar wurden.
Die anhaltenden und langanhaltenden Zinserhöhungen ließen den Wert der Bankanleihen einbrechen. Vor allem in den USA kam der so genannte "Tech-Winter" hinzu, der die Aktienkurse der großen Tech-Giganten einbrechen ließ, aber auch Tech-Start-ups betraf, denen die Mittel gekürzt wurden. Dies waren die Faktoren, die den ersten Dominostein zum Fallen brachten: die techniklastige Silicon Valley Bank, die 16. größte Bank des Landes und die größte Bank, die seit 2008 ausfiel. Die Behörden reagierten schnell, garantierten Einlagen, versicherten aber vor allem den Anlegern und der Öffentlichkeit, dass es sich keinesfalls um eine ähnliche Situation wie bei der letzten Rezession handeln würde. Dennoch verbreiteten sich die Ängste, und die Bankaktien erlitten einen schweren Schlag. Zwei weitere Banken in den USA brachen daraufhin zusammen, ebenso wie die Credit Suisse in der Schweiz, ein Global Player und keine der Schweizer Privatbanken, mit denen wir zusammenarbeiten und die ganz andere Geschäftsmodelle haben.
Auch wenn es den Anschein hat, als sei in letzter Zeit etwas Ruhe in den Sektor eingekehrt, sollten die Anleger wachsam bleiben, denn aller Wahrscheinlichkeit nach wird sich das Gefühl, "wieder zur Tagesordnung überzugehen", als vorübergehend erweisen. Die Bankenkrise ist noch lange nicht vorbei. Es ist durchaus möglich, dass sich die nächste Konkurswelle anbahnt, und das Epizentrum der Instabilität könnte dieses Mal im sehr angeschlagenen Gewerbeimmobiliensektor liegen.
Regionalbanken: ein Eckpfeiler der "Realwirtschaft"
Obwohl die meisten Anleger und die meisten amerikanischen Bürger vor ihrem Zusammenbruch noch nie etwas von Signature Financial oder First Republic gehört hatten, sind die Regionalbanken das Rückgrat der amerikanischen Wirtschaft. Sie sind für das Wirtschaftswachstum unverzichtbar, da sie den Großteil der Kreditvergabe an kleine Unternehmen und Privathaushalte übernehmen. Nach Angaben der Small Business Administration stellen sie fast ein Drittel der Finanzierungen für kleine Unternehmen bereit, die ihrerseits zwei von drei neuen Arbeitsplätzen in den USA schaffen. Wie eine kürzlich von Goldman Sachs durchgeführte Analyse zeigt, werden 60 % aller US-Hypotheken, 80 % aller gewerblichen Immobilienkredite und 45 % aller Verbraucherkredite von Banken mit einer Bilanzsumme von weniger als 250 Mrd. USD vergeben.
Dies alles ist nun jedoch in Gefahr. Die bereits erwähnten Belastungen durch das höhere Zinsumfeld - die Abschläge auf das Anleiheportfolio - waren schon besorgniserregend genug, aber die durch die Ausfälle ausgelöste Angst führte auch zu einer Einlagenflucht in Rekordhöhe, die viele regionale Banken in eine sehr prekäre Lage brachte. Der KBW Regional Banking Index ist seit dem 8. März bereits um rund 30 % gefallen. Und jetzt läuten die Alarmglocken immer lauter, denn die Probleme im CRE-Bereich könnten vielen von ihnen zum Verhängnis werden, einen Dominoeffekt auslösen und einen perfekten Sturm erzeugen.
Kleine Banken halten fast 70 % der CRE-Kredite, und laut einem Bericht von JP Morgan "halten kleine Banken im Vergleich zu großen Banken ein 4,4-mal größeres Engagement in US [CRE]-Krediten als ihre größeren Konkurrenten. Innerhalb dieser Kohorte kleiner Banken machen CRE-Kredite 28,7 % der Aktiva aus, verglichen mit nur 6,5 % bei großen Banken. Noch besorgniserregender ist, dass ein erheblicher Prozentsatz dieser Kredite in den kommenden Jahren refinanziert werden muss, was die Schwierigkeiten der Kreditnehmer in einem Umfeld steigender Zinsen noch verschärft."
Die Kreditvergabe der regionalen Banken, das Öl, das die gesamte Wirtschaft schmiert, hat sich bereits erheblich verknappt: Die Kreditvergabe der US-Banken ist in den letzten beiden Märzwochen so stark zurückgegangen wie nie zuvor. Sie könnte jedoch zum Stillstand kommen, wenn sich die CRE-Krise materialisiert. Dies könnte der nächste Auslöser für eine viel breitere und tiefere Bankenkrise sein.
Das Problem mit CRE
Das Problem ist, kurz gesagt, dass es zu viele leere Immobilien gibt. Büroflächen sind ein besonders schwerwiegender Schmerzpunkt. Das Phänomen der Fernarbeit, das durch die Kovid-Krise ausgelöst wurde, ist nach wie vor präsent und wird es wahrscheinlich auch bleiben. Der Anteil der Telearbeit ist heute siebenmal höher als in der Zeit vor dem Kovid. Laut einer neuen Umfrage von Scoop verlangen beispielsweise nur 20 % der Finanzdienstleister eine Vollzeitpräsenz im Büro, und über alle Branchen hinweg bestehen etwa 50 % der Unternehmen darauf, dass ihre Mitarbeiter drei Tage pro Woche vor Ort arbeiten, während 41 % nur zwei Tage verlangen.
Wie Reuters hervorhebt: "Die aktuelle Gesamtleerstandsquote von 12,5 % ist vergleichbar mit dem Stand von 2010, ein Jahr nach dem Ausbruch der globalen Finanzkrise." Natürlich sind nicht nur die pandemischen Arbeitsgewohnheiten, die uns geblieben sind, schuld daran. Die massiven und anhaltenden Entlassungswellen in den Unternehmen und der Personalabbau, insbesondere im schwer angeschlagenen Technologiesektor, haben ebenfalls erheblich zur schwachen Nachfrage nach Büroflächen beigetragen. Wie zu erwarten war, haben sich die hohen Leerstandsquoten stark ausgewirkt, aber was vielleicht noch überraschender ist, ist das Ausmaß: Für ein Fünftel aller US-Büroflächen wird keine Miete gezahlt.
Es ist auch wichtig festzustellen, dass nicht nur Büroflächen zu kämpfen haben. Auch der Einzelhandel steht unter Druck. Der Aufstieg des elektronischen Handels in den letzten zehn Jahren hat die Nachfrage nach physischen Geschäften langsam aber sicher dezimiert, was sich besonders deutlich am Niedergang der amerikanischen Einkaufszentren zeigt. Die Nachfrage hat sich stattdessen auf Logistikeinrichtungen und Lagerhäuser verlagert, und als ob die Leichtigkeit und Bequemlichkeit der Online-Einkaufskonkurrenz nicht schon genug wäre, hat der physische Einzelhandel auch noch mit der zusätzlichen Herausforderung der Inflation zu kämpfen. Laut einer Umfrage von Mirakl geben 89 % der Verbraucher weltweit an, dass sie aufgrund der Inflation beim Einkaufen auf ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis achten - und 75 % werden in den nächsten 12 Monaten einen größeren Teil ihrer Ausgaben online tätigen, um dieses Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden.
Ein weiterer und wohl schwerwiegenderer Grund zur Sorge ist die Tatsache, dass CRE-Anlagen naturgemäß besonders anfällig für höhere Zinsen sind. Selbst wenn die Zinssätze einfach so bleiben, wie sie sind, oder sogar leicht sinken, könnte es zu einer CRE-Krise kommen, weil in den nächsten Jahren Darlehensverlängerungen anstehen, die nur zu massiv höheren Zinssätzen durchgeführt werden können. Und das zu einem Zeitpunkt, an dem sowohl Vermieter als auch Mieter bereits finanziell geschwächt sind.
Auswirkungen auf die Investitionen
Die sich verschlechternden Aussichten für den CRE-Bereich und das Ausmaß, in dem regionale Banken in diesem Bereich engagiert sind, könnten sehr leicht eine schwere Bankenkrise und eine Lawine von Insolvenzen auslösen. Die Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), die bei früheren Bankenzusammenbrüchen in diesem Jahr Abhilfe geschaffen hat, wird in einem solchen Szenario höchstwahrscheinlich nicht von großem Nutzen sein. Die FDIC ist eine unabhängige US-Behörde, die von den Mitgliedsbanken finanziert wird und im Falle eines Konkurses Einlagen bis zu einer Höhe von 250.000 Dollar schützen soll. Sie ist jedoch gefährlich unterfinanziert und nicht in der Lage, auf eine umfassendere Bankenkrise zu reagieren.
Hinzu kommt, dass im Falle der SVB-Pleite die meisten Einlagen über diesem Betrag lagen und somit nicht versichert waren, weshalb die US-Regierung einspringen und alle Gelder garantieren musste, um eine Panik der Anleger zu verhindern. Bei Zusammenbrüchen mehrerer Banken ist dies ebenfalls keine realistische Lösung, und wir können auch nicht erwarten, dass jede gescheiterte Regionalbank von einer großen Bank aufgekauft wird. Die einzige verbleibende Option wäre in diesem Fall die Rückkehr zum Bail-out-Konzept, was politisch unhaltbar wäre und schwere sozialpolitische Spannungen auslösen könnte. Doch selbst wenn dieser Weg eingeschlagen wird, ist es keineswegs sicher, dass er ausreicht, um den Bankensektor zu stabilisieren.
Schließlich müssen die Anleger bedenken, dass sich die Lage nicht bis zu diesem Punkt verschlechtern muss, damit erhebliche Risiken entstehen. Noch bevor wir in eine ernste Sackgasse wie diese geraten, oder selbst wenn es nie dazu kommt und die Katastrophe irgendwie abgewendet wird, müssen die Anleger bedenken, was ihr vorausgehen wird und welche Gefahren auf sie lauern. Da die in Schwierigkeiten geratenen regionalen Banken ihre Kreditvergabestandards immer weiter verschärfen, werden kleine und mittlere Unternehmen entweder mit höheren Kosten konfrontiert oder verlieren schlichtweg den Zugang zur Finanzierung. Das Gleiche gilt für die privaten Haushalte, die ebenfalls ihre Kreditlinien verlieren werden. All dies wird sich zwangsläufig sehr nachteilig auf die Wirtschaft auswirken, und da wir uns bereits bedenklich nahe an einer Rezession befinden, könnte dies dafür sorgen, dass diese lang und schmerzhaft sein wird. Aus diesem Grund bleiben wir bei BFI Infinity sehr vorsichtig und wachsam und bevorzugen für die Zukunft einen aktiven und selektiven Anlageansatz, bei dem Überlegungen und Instrumente des Risikomanagements ein wesentlicher Bestandteil sind.
Rechtlicher Hinweis
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